Usufruit et validité du bail rural : le rejet de la qualité de propriétaire apparent en cas de démembrement de propriété.

Usufruit et bail rural sont souvent deux notions imbriquées…

Il convient donc de les manier avec précaution.

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens, qui a déclaré nul et de nul effet un bail rural conclu en 1997.

Ce bail avait alors été consenti sans le concours de tous les nus-propriétaires.

La Cour de cassation a estimé qu’il n’était pas possible de retenir la qualité de propriétaire apparent pour contourner les dispositions de l’article 595 du Code civil.

Le droit de la famille est étroitement imbriqué dans le droit rural.

Dès lors, il n’est pas rare que des litiges naissent entre preneur et bailleur au sein d’une même famille au moment du renouvellement du contrat de bail.

Dans l’arrêt précité,  un différend s’était élevé entre madame Y…V… épouse de monsieur H… B…Elle s’était vue consentir un contrat de bail rural par madame D… B… et trois des six enfants avec monsieur B…, messieurs E…, A… et N…, et le reste de sa belle famille, après qu’elle ait eu divorcé de monsieur H… B… .

Ce dernier avait, avec certains membres de sa famille, constitué un groupement foncier agricole. Certaines parcelles de terres exploitées par par madame Y… V… avaient été apportées.

Plusieurs actions avaient été engagées dans le but de reprendre ces terres, et un congé avait été délivré le 28 février 2015 à madame Y… V… .

Dans ce contexte, elle contestait le congé délivré.

Encore fallait-il que le contrat de bail consenti ait été valable.

L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural.

Dans sa version applicable à l’espèce, l’article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Cette disposition renvoie directement à la qualité de partie au contrat, et à l’article 1108 du Code civil.

Ainsi,  quatre conditions de validité pour le contrat sont nécessaires :

• la capacité,
• le consentement,
• l’objet,
• et la cause, désormais tous les deux absorbés par le contenu.

Comme parfois lorsque le droit rural s’imbrique avec le droit de la famille, la belle-mère de la preneuse était seulement usufruitière de ces terres.

Et cela, après une donation partage consentie par les parents de son époux le 18 septembre 1976 à leurs enfants. Alors même que son époux, depuis décédé, était encore mineur à l’époque.

La belle mère alors décédée au moment du litige, madame Y… V… avait prétendu que cette dernière avait l’apparence de la qualité de propriétaire . Et que cette apparence était suffisante pour lui donner qualité pour conclure le contrat de bail.

Ce n’est pas ce qu’a retenu la Cour de cassation, qui fait une lecture stricte de l’article 595 du Code civil.

En effet, si le Code civil prévoit que l’usufruitier peut jouir par lui-même du bien dont il a l’usufruit, le donner à bail à un autre, et même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Cette apparence de propriétaire a des limites en droit rural.

Ainsi, il est prévu que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural.

Pour le cas où l’usufruitier n’obtiendrait pas cette autorisation, il pourra passer outre. Mais à condition de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Comme le prévoit l’article 1122 du Code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce : « on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ».

Cela signifie que la qualité de propriétaire apparent n’est pas suffisante pour rendre valable un bail rural non consenti par l’ensemble des nus-propriétaire.

La Cour de cassation renvoie à la responsabilité du rédacteur de l’acte. Elle précise qu’il appartenait à la preneuse, par l’intermédiaire de ses conseils de l’époque, de préparer et de vérifier l’appel de toutes les parties à l’acte.

Plus que jamais cet arrêt rappelle l’importance de ne pas prendre à la légère la retranscription juridique des actes relevant du droit rural.

En cas de doute, n’hésitez pas à prendre conseil auprès de notre cabinet.