Date de la vente de terres agricoles et date du transfert de propriété

Pas toujours perçue par les justiciables, la date du transfert de propriété en matière immobilière ne coïncide pas avec la date de finalisation de l’acte de vente. C’est que la plupart du temps, l’accord sur la chose et sur le prix qui matérialise la vente, s’accompagne de la tradition réelle de la chose.

Mais en matière de vente immobilière, la nécessité de réitérer la vente par acte notarié peut prêter à confusion. A une époque où les délais de réflexion de toute nature se multiplient avec le droit de la consommation, le délai entre la promesse unilatérale de vente qui vaut vente, et la réitération authentique de la vente peut donner au justiciable l’impression que la vente n’a pas été conclue, puisqu’il reste souvent encore détenteur de la chose durant cette période.

La date de la vente est celle de la date de l’accord initial sur la chose et sur le prix sauf stipulation contraire

L’arrêt de la Cour de cassation du 9 février 2017, pourvoi n° 15-27558 marque peut être la fin d’un feuilleton judiciaire qui n’était pas sans un certain intérêt en matière de droit des obligations appliqué au droit rural.

Dans cette affaire, les époux X… avaient initialement consenti à la SAFER DU POITOU-CHARENTES une promesse unilatérale de vente portant sur un domaine agricole par acte en date du 15 décembre 1995. Mais lors de la réitération authentique de la vente le 12 mars 1996, les époux X… avaient finalement refusé de passer l’acte de vente, et la SAFER DU POITOU-CHARENTES les avait assignés aux fins d’obtenir une décision valant titre de propriété.

Durant ce laps de temps, les époux X, par l’intermédiaire de madame X, avaient donné à bail les terres agricoles concernées à une EARL dont madame X… était cogérante, avec effet rétroactif au 12 mars 1996.

La solution pouvait donc paraître simple, puisque le droit commun prévoit que la date de la vente est celle de la date de l’accord initial sur la chose et sur le prix.

Réalisation de la condition suspensive

Sauf que la promesse unilatérale de vente avait été faite à la condition suspensive de l’établissement du document d’arpentage, document finalement établi en octobre 2006, ce qui a longuement prolongé les délais.

Qu’importe, puisqu’au terme de l’article 1179 du Code civil, il est prévu que la réalisation de la condition suspensive lui donne un effet rétroactif au jour de l’engagement qui avait été pris, soit le 15 décembre 1995.

La SAFER Poitou-Charentes obtient gain de cause dans la vente de terres agricoles

Mais c’était sans compter sur une stipulation contractuelle parfaitement régulière qui permettait, par dérogation aux dispositions du droit commun de transférer la propriété du bien au jour de la réitération authentique de l’acte.

La situation était donc la suivante : la SAFER POITOU-CHARENTES bénéficiait d’un acte de vente parfaitement valable, et de leur côté, compte tenu des stipulations contractuelles, les époux X… demeuraient propriétaires du domaine agricole tant qu’ils n’avaient pas signé l’acte authentique de vente.

En leur qualité de propriétaire, ils estimaient donc être bien fondés à pouvoir disposer du bien, et notamment en concluant un bail à ferme.

La Cour de cassation a cependant estimé que les époux X… qui s’étaient engagés à délivrer à la SAFER POITOU-CHARENTES des biens libres de toute occupation avaient, en passant ce contrat de bail, modifié au préjudice de l’acquéreur la nature des biens qu’ils cédaient, la SAFER POITOU-CHARENTES ayant vocation à rétrocéder les parcelles qu’elle acquiert. Elle donne donc tort aux époux X, estimant qu’en cédant à bail leur bien, avant la finalisation de la vente, mais après avoir effectué l’offre, ils avaient modifié la substance de leur engagement.