Bail rural : l’autorisation de cession doit être explicite

Le bail rural n’est pas librement cessible. Sur ce point, les dispositions du Code rural sont bien connues en général. L’article L. 411-35 du Code rural dispose en effet que la cession de bail rural est interdite, hors du cadre familial. Certaines exceptions sont prévues, en matière familiale, mais uniquement avec l’agrément du bailleur. Dans les autre cas, la jurisprudence reste très stricte.

L’absence d’opposition ne vaut pas autorisation

Or le fait que dans le cadre familial, le bail soit cessible, ne dispense pas le fermier d’attendre l’agrément du bailleur, pour céder le bail à son fils. C’est la malheureuse expérience qui a été faite par d’exploitants agricoles arrivés à l’âge de la retraite qui, à l’occasion de l’envoi de la facture de fermage, avaient sollicité auprès de la bailleresse, l’autorisation de céder le bail à leur fils. Ils contestaient la résolution du bail, au motif que la bailleresse ne s’était pas formellement opposée au renouvellement. On imagine d’ailleurs que, comme pour beaucoup d’exploitants, le fils devait déjà travailler avec eux depuis plusieurs années, et a donc continué d’exploiter les terres, dans l’attente que le litige soit tranché. Or les parents avaient fait valoir leurs droits à la retraite.

C’est dans ce contexte que le fils a continué de régler le fermage, alors que ses parents n’étaient plus exploitants. Dans son arrêt en date du 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-10474, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel, estimant que si le fils remplissait à l’évidence les conditions d’un candidat à la cession de bail, il avait réglé les fermages et exploité les terres avant d’avoir reçu l’agrément de la bailleresse, qui en tout état de cause ne pouvait résulter d’une acceptation tacite.

Le statut du fermage implique donc de se faire conseiller à toutes les étapes de la procédure. En effet, si l’agrément du bailleur doit impérativement être obtenu pour pouvoir procéder à la cession familiale autorisée par la loi, il n’en demeure pas moins qu’un refus du bailleur n’est pas insurmontable. Il suffit de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir l’agrément qui vous a été refusé.

Cession de bail prohibée : la prescription ne court pas !

Bien souvent l’action en contestation n’est possible que durant un délai restreint par la prescription, qui commence à courir du jour où le bailleur a connu, ou aurait dû connaître l’évènement à l’origine de sa demande. Il n’en va pas de même en matière de contestation de cession prohibée, puisque le délai ne court pas du jour de la cession prohibée, mais du jour où elle a cessé. C’est ce qu’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 1er février 2018, pourvoi n° 16-18724. Au visa du caractère d’ordre public des dispositions de la loi, elle souligne que la cession de bail rural et la sous-location constituent des manquement à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation à tout moment, dans les limites de la prescription quinquennale qui ne commence à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé.

Il reste que l’assistance d’un avocat est indispensable pour ces démarches. N’hésitez pas à prendre attache avec nous pour établir un diagnostique juridique de votre situation.