L’acheteur de bonne foi d’un bien inaliénable

Publié le 20 Avr 2017


De manière parfois un peu saisonnière, la question des acquisitions sur le domaine public maritime revient régulièrement à la une de l’actualité juridique. Il faut dire que ces espaces ont de quoi fasciner à une époque où le littoral est de plus en plus urbanisé. Peut-on acquérir de bonne foi un fonds inaliénable et imprescriptible ? L’arrêt que nous allons commenter ne manque pas d’un certain intérêt, même si la solution qu’il propose semble être héritée d’un particularisme local difficilement transposable sur les terres de métropole.

Afrique

Historique des cinquante pas géométriques

A l’origine, il avait été ajouté dès le XVIIe siècle dans les colonies une zone de cinquante pas, appartenant au domaine du roi, et qui devait servir de zone tampon entre le domaine public maritime, espace recouvert par les plus grandes marées de mars et d’août, et le reste du domaine. La zone des cinquante pas devait permettre de protéger les côtes des îles françaises d’attaques ennemis et faciliter la construction de défenses sans être obligé d’indemniser les particuliers expropriés.

En échange, il était admis que le roi concède à ses sujets les plus pauvres, qui vivaient notamment des produits de la mer, une petite parcelle destinée à implanter leur habitation (la plupart du temps sous la forme d’une cabane précaire) : « donner moyen aux artisans de se loger ; car comme ils n’ont aucun fond pour acheter des habitations, et qu’ils n’ont pour tout bien que leurs outils pour gagner leur vie, on leur donne aux uns plus, aux autres moins de terre pour y bâtir des maisons ; mais c’est toujours à condition que si le Roi a besoin du fonds sur lequel il doivent bâtir, ils transporteront ailleurs leurs bâtiments, or, sur ces cinquante pas sont logés les pêcheurs, les maçons, les charpentiers etc… personnes nécessaires au maintien des colonies » (Loix et constitutions des colonies françoises de l’Amérique sous le vent – 1550-1703)

Les cinquante pas géométriques, institués dans les colonies, sont chargés d’une histoire particulière, et d’une symbolique spécifique qui ne peut être comprise en s’arrêtant à l’aspect strictement théorique des choses. Après l’abolition de l’esclavage, il a été permis à ceux qui ne pouvaient se loger d’accéder à ces terres. L’article 34 §2 de l’ordonnance du 9 février 1827 prévoyait : « Aucune portion des cinquante pas géométriques réservés sur le littoral ne peut être échangée ni aliénée« . C’est finalement le décret du 21 mars 1882 qui met un terme à ce statut en prévoyant désormais que : « Sont modifiées ainsi qu’il suit les dispositions aux termes desquelles à la Guadeloupe et dépendances, aucune portion des cinquante pas géométriques réservés sur le littoral ne peut être échangée ni aliénée« .

L’état a laissé proliférer une occupation anarchique, sans parvenir réellement à régulariser les titres d’occupation.

Si des droits pouvaient être acquis par des particuliers dès 1955, il est apparu une jurisprudence contestable de la Cour de cassation, qui imposait que les détenteurs de titres apportent la preuve d’un lien de sang en ligne directe avec leur auteur pour les mutations ultérieures à 1955. Il faut dire que la procédure mise en place par le décret n° 55-885 du 30 juin 1955 était un échec, et avait créé une grande insécurité juridique, ne tenant pas compte des attentes d’ordre social, économique et environnemental. De plus cela avait mis en difficulté certaines populations modestes, installées sur ces parties des îles antillaises depuis de nombreuses générations.

Le législateur avait alors cherché à régler définitivement la question de l’occupation de la zone des cinquante pas par la loi du 30 décembre 1996 en mettant en place deux procédures : une procédure de validation des titres antérieurs à 1955, pour les occupants qui étaient détenteurs de titres, et une procédure de déclassement aux fins de cession à titre onéreux aux occupants sans titre. Il est cependant apparu encore une fois que les commissions mises en place ont fait une interprétation trop restrictive des requêtes déposées. Ce qui a conduit à de nouveaux blocages. Ces commissions ont notamment refusé de valider l’effet de la prescription acquisitive sur des terrains pourtant déclassés par les décrets de 1882 et de 1887 pour la Guadeloupe et la Martinique refusé d’admettre les transmissions de propriété autres qu’entre parents du sang en ligne directe, exigé la démonstration que le titre d’origine émanait de l’Etat, refusé de reconnaître la possession du propriétaire sur les parcelles laissées en l’état naturel…

L’erreur commune et l’acquisition de bonne foi

C’est dans ce contexte un peu particulier qu’un bâtiment avait été édifié suivant permis de construire en date du 11 mars 1974, et avait donné lieu à certificat de conformité en date du 8 décembre 1980. Ce bâtiment est acquis par monsieur X… Logo Cour de cassationen 2003 et ce dernier se heurte à l’Office national des forêts qui assigne monsieur X…. en expulsion et démolition des ouvrages, ainsi qu’au payement de dommages et intérêts, estimant que le bâtiment avait été construit sur une parcelle dépendant des cinquante pas géométriques. Ce contentieux aboutit à l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi n° 15-21790 en date du 30 mars 2017 rendu au visa de l’article 544 du Code civil.

Compte tenu de l’imbroglio juridique qui entoure cette zone depuis de très nombreuses années, monsieur X… a fait valoir sa bonne foi, ayant acquis une propriété bâtie par acte authentique, les actes notariés antérieurs précisant que la parcelle vendue était bordée par la réserve des cinquante pas géométriques et que les bâtiments avaient été édifiés en vertu d’un permis de construire. En effet, longtemps, les zones gérées par l’Office national des forêts, et incluses dans le domaine privé de l’Etat, ont été susceptibles de prescription… à compter de l’adoption d’un décret qui  n’a jamais été publié.

La Cour de cassation donne raison à monsieur X…, estimant que la cour d’appel n’avait pas recherché si il avait été de bonne foi au moment de l’acquisition, compte tenu des circonstances très particulières dans lesquelles il était devenu propriétaire.

Il sera intéressant de suivre les suites de cet arrêt, qui autorise quelques espoirs pour les particuliers, souvent un peu démunis juridiquement face à l’Etat qui conteste leurs titres d’occupation. Il reste que cette décision a tout de même peu de chance de prospérer en matière de domaine public maritime, l’acquéreur pouvant difficilement faire valoir sa bonne foi.