Bail d’habitation avec jardin : attention à la requalification

Le bail rural n’a rien à voir avec le bail d’habitation. En apparence en tous cas. La loi de 1989 définit les règles des baux d’habitation. Elle proclame le droit au logement qui implique pour toute personne, la liberté de choix de son mode d’habitation. On le sait, en France, cette liberté trouve rapidement ses limites dans le cadre normatif déterminé par le législateur. Or si en apparence la définition des baux loi de 1989 ne semble pas poser difficulté, il peut arriver en pratique que certaines qualifications soient revues par les juges en cas de litige avec les locataires.

L’article 2 de la loi de 1989 détermine de manière précise les conditions d’application de la loi. Ainsi, ce statut s’applique aux locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Le logement principal du locataire peut donc disposer d’un jardin d’agrément. En tout cas cette faculté n’est pas remise en cause par le texte.

C’est pourtant, non sans une certaine audace, qu’un locataire éconduit a cherché à obtenir la requalification de son bail d’habitation en bail rural, considérant que les jardins qu’il exploitait, d’une surface d’environ deux hectares, relevait du statut du fermage. L’intérêt de cette stratégie, était de mettre en cause les termes du congé. En effet, le congé d’un bail rural ne se donne pas dans les mêmes termes que celui de la loi de 1989. Cette stratégie lui permettait alors de se maintenir dans les lieux en cas de requalification.

Pour rappel, l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime présume relever du statut du fermage, toute mise à disposition à titre onéreux d’un fonds rural en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. L’activité agricole, on le sait est définie par le même Code comme l’exploitation d’un cycle biologique animal ou végétal ou les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation.

Une habile contestation du congé

Saisie de cette question, la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt en date du 2 octobre 2025, pourvoi n° 23-2360 a estimé que l’existence d’un poulailler et d’un bâtiment agricole permettait une agriculture de moyenne importance, et ainsi écarté la qualification de jardin d’agrément : « le locataire justifiait de l’exercice, sur le domaine pris à bail, d’une activité de nature agricole depuis l’origine et que, compte tenu de la configuration des lieux et de l’activité du locataire au moment de l’entrée en jouissance puis tout au long du bail, aucun changement de destination ne pouvait être intervenu à l’insu des bailleurs« .

On regrettera de ne pas disposer de plus de détails pour apprécier la nature de l’activité du locataire. On peut cependant supposer qu’il avait déclaré une activité auprès de la MSA, puisque l’arrêt vise expressément le fait que le bailleur connaissait « l’activité » du locataire. En tout état de cause, les termes de cet arrêt impose la plus grande prudence au moment de louer un bien en milieu rural, lorsque ce dernier est assorti d’un jardin d’agrément d’une certaine superficie. L’accompagnement d’un professionnel pour la rédaction d’un bail précis peut s’avérer précieux, pour définir les termes exacts de l’engagement que l’on prend avec le locataire. En cas de doute, on pourra par exemple faire le choix d’un commodat, laissant ainsi une plus grande marge de manœuvre au propriétaire.